Espagne : les locaux commerciaux

Si vous comptez louer ou acquérir un bien à des fins commerciales en Espagne, il est fortement conseillé de faire appel à des experts ou des agents immobiliers. Ceux-ci, qui connaissent en général bien leur région ainsi que les normes des prix du marché et les réglementations propres à l’Espagne, vous conseilleront au mieux dans votre recherche. La chose importante est de savoir si vous allez effectuer un crédit-bail, si vous allez louer ou encore acheter.

Le crédit-bail

En Espagne, la manière la plus commune pour obtenir un local commercial est de procéder au crédit-bail. Celui-ci est un contrat de location à durée déterminée accompagné d’une promesse de vente à la fin du contrat ce qui vous permettra d’acquérir le bien.

Les termes de ce genre de bail sont en général compris entre 5 et 20 ans, il est cependant recommandé de négocier le plus long contrat possible. Cela se justifie par le fait que au cours de votre bail le propriétaire n’est autorisé à augmenter votre loyer que en accord avec le taux officiel d’inflation (publié par le gouvernement espagnol). Une fois que votre bail touche à sa fin, votre propriétaire a le droit d’augmenter le prix du loyer de manière considérable, allant parfois jusqu’à une augmentation de 20 à 30%.

Location

Il existe plusieurs annonces pour louer des locaux commerciaux, même si celles-ci sont moins répandues que le crédit-bail. Choisir cette option signifie que vous n’avez pas de grande dépense concernant le bail et que vous allez disposer d’une certaine flexibilité si vous souhaitez déménager. Cependant, un bail de location ne vous donnera pas les mêmes droits et les mêmes garanties qu’un crédit-bail. Si vous cumulez les commerces dans des locaux loués vous prenez le risque que le propriétaire décide de ne pas renouveler le contrat ou de vendre la propriété. Il est important de noter malgré tout qu’il n’est pas facile pour un propriétaire d’expulser un locataire sachant que ce dernier jouit de droit considérables en Espagne. En résumé si vous disposez d’un contrat de location, il est important que les conditions énumérées soient claires, vos affaires pourraient en dépendre.

Pleine propriété

Les propriétés à prix raisonnables sont une chose rare en Espagne, c’est pourquoi si vous tombez sur une occasion il est conseillé de bien considérer la chose. La pleine propriété vous offre plus de liberté à tous les niveaux. Il vous sera possible de modifier l’endroit à votre guise et de le louer si vous désirez cesser votre activité. Acheter une propriété commerciale est similaire à acheter une propriété résidentielle.

Quelles sont les conditions et les coûts d’une location commerciale en Espagne?

• Fournir le premier loyer en avance
• Deux mois de caution, qui restent en possession du propriétaire.
• Les honoraires sont convenus librement entre les parties pour les contrats commerciaux, consultez les honoraires avant de visiter l’immeuble.
• Période de contrat : 3 années de loyer.
• Garantie propriétaire de famille. Le garant doit avoir un lien familial direct et vérifiable avec le locataire, dans le cas contraire un entretien sera requis avec la personne. Exemple : le père, la mère ou frère et soeur. Le parrain et la marraine ne constituent pas un lien valable. Le garant doit également faire preuve de solvabilité économique. Le bien immobilier ne peut pas être hypothéqué, ni être un bien familial, ni en retirer son usufruit. Malheureusement les garanties de personnes retraitées se sont pas acceptées.
• Documentation additionnelle: preuve du salaire et/ou facturation, déclaration sous serment des bénéfices.
• Pour pouvoir réserver la location d’un local, il est nécessaire de présenter l’acte qui sera utilisé comme garantie et comme document de données personnelles du locataire et des garants

Il est important de remarquer que le rôle du notaire en France est différent de celui d’Espagne. Alors que les notaires français procèdent à des vérifications juridiques et administratives avant la vente du bien immobilier, en Espagne les notaires n’ont aucune obligation de le faire. Cette vérification revient à l’acheteur.

Il est donc important de vérifier si le cadastre est en règle et si il n’existe aucune hypothèque. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un avocat.

Quelques conseils avant de louer un commerce:

• Consulter la mairie (Ayuntamiento). Chaque municipalité a son propre règlement obligatoire concernant les locaux commerciaux.  Avant tout, vous devez vérifier que le local est bien aux normes ou si vous allez devoir effectuer des transformations. Et surtout si il ne vaut mieux pas trouver un autre local.
• Selon l’activité commerciale que vous allez effectuer, il se peut que vous ayez besoin d’une licence d’ouverture et d’activité, ou un accès handicapé.
• Quand vous louez un local il y a deux types de rente qui peuvent être utiles: loyer fixe + loyer variable. Vous paierez un montant fixe et un montant variable en fonction des bénéfices que vous obtiendrez. Le risque survient lorsque votre affaire génère des pics très accentués de bénéfice. Loyer échelonné : c’est un type de loyer qui varie en fonction de l’avancée du contrat. Idéal pour les tout nouveaux commerces.
• Assurez-vous également que le local ait un certificat d’efficacité énergétique. Il s’agit d’une certification obligatoire qui vous indiquera comment se fait l’usage de l’énergie au sein du local et qui vous donnera une idée des dépenses que suppose l’approvisionnement.
• Pensez à l’option des centres commerciaux. Ce sont des grands espaces avec un flux continu d’acheteurs potentiels.
• Penser aux communications avec votre commerce. Vérifiez que des transports en communs sont accessibles à proximité.

Si vous voulez passer à l’étape suivante et lancer votre commerce en Espagne, n’hésitez pas à consulter notre article concernant les meilleurs sites pour acheter un commerce en Espagne.