Le bail commercial en Espagne

Si vous souhaitez créer votre entreprise en Espagne, vous devrez certainement trouver un local afin d’y domicilier votre entreprise et d’y exercer votre activité commerciale ou professionnelle.

Comme en France, le bail commercial en Espagne possède une législation propre. Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Quelles  sont les caractéristiques d’un bail commercial espagnol ? Vous trouverez dans cet article toutes les caractéristiques du bail commercial espagnol.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location qui porte sur des locaux commerciaux. Il régit les relations entre le locataire, nommé preneur, et le propriétaire des murs, appelé bailleur. Le bailleur s’engage à procurer au preneur la jouissance d’un bien immobilier contre une rémunération.

Depuis le 1er janvier 1995, le bail commercial est régi par la Ley de Arrendamientos Urbanos. En ce qui concerne les baux commerciaux, la loi prévoit une liberté contractuelle complète pour les deux parties. Le contrat sera donc régi en premier lieu par ce qui a été convenu par les parties et, à défaut, par la législation en vigueur.

La forme d’un bail commercial

Le bail commercial doit être rédigé. Il doit indiquer précisément l’identité du propriétaire du local et celle du locataire, il doit inclure une description du local, la durée de validité du contrat, le loyer convenu par les parties et toutes les clauses établies. Il n’existe pas de modèle officiel.

La durée du bail commercial

Il n’y a pas de limites prévues par la loi. La durée du contrat doit être librement déterminée par les parties. À défaut, la durée sera considérée de un an.

Le contrat se renouvelle de manière tacite à la fin de la durée prévue, puis de manière annuelle.

Si l’une des parties souhaite résilier le contrat, elle doit faire part de son intention par écrit à l’autre partie au moins un mois avant la date de fin de validité du contrat.

Le loyer

En général, le paiement du loyer se fait mensuellement, la première semaine du mois.

Le bailleur ne peut pas exiger le paiement anticipé de plus d’un mois de loyer. Le montant, le lieu et la forme du paiement doivent être définis librement par les parties dans le contrat.

La révision du loyer, c’est-à-dire l’augmentation ou la diminution, s’effectue annuellement pendant les 5 premières années en fonction de l’IPC (taux d’inflation).

La caution

Sauf s’il en a été convenu autrement par les parties, la caution sera égale à deux mois de loyer. La caution est révisée, de la même manière que le loyer, au bout de 5 ans.

Résiliation du contrat et sous-location

Lorsqu’un contrat de location a pour objet l’exercice d’une activité commerciale ou professionnelle au sein des locaux, le locataire est libre de céder ou sous-louer ce contrat. Il n’est pas nécessaire qu’il obtienne l’accord préalable du bailleur. Cependant, le locataire est tenu d’informer le bailleur un mois auparavant par voie écrite.

En cas de sous-location partielle, le bailleur peut augmenter le loyer à hauteur de 10 % maximum ou 20 % pour une sous-location totale ou une cession.

Le bail commercial peut notamment être rendu tacite dans les cas suivants :

• Non-paiement de la caution ou du loyer,
• Manquement à l’obligation d’informer le propriétaire en cas de sous-location,
• Réalisation de travaux sans l’accord du propriétaire,
• Endommagement intentionnel du local,
• Réalisation d’activités illégales, préjudiciables ou insalubres dans le local,
• Non-exécution des travaux d’entretien de la part du locataire.

Vente du local

Si la durée du contrat est supérieure à 5 ans, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : si le propriétaire décide de vendre le local, il sera prioritaire. Il aura alors un délai de 30 jours à compter de l’annonce de l’intention de vendre le local et des conditions par le propriétaire afin de se prononcer.

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