Alquiler un local comercial en España

Desde el 1 de enero de 1995, los alquileres de locales comerciales están regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1944.

La legislación ofrece plena libertad de pacto entre las partes para la realización de un contrato de arrendamiento de local comercial. Así, un contrato se regirá por lo definido por las partes en primer lugar, y, en su defecto, por lo que dispone la ley.

Forma

El contrato de arrendamiento se ha de ser redactado por escrito. Debe precisar: la identidad del propietario del local y del inquilino, una descripción del local, la duración del contrato, el precio de la renta y todas las cláusulas necesarias.

No existe un modelo oficial.

Duración

La ley no establece limitaciones de duración. La duración del contrato debe ser decidida por las partes. Si no se indica en el contrato la duración se estima que es de 1 año.

El contrato se prorroga automáticamente, al vencimiento, de forma anual. Si una parte desea anular el contrato, tiene que comunicárselo a la otra, por escrito, con un plazo mínimo de 1 mes antes de la fecha de vencimiento.

Renta

De forma general el pago de la renta es mensual y se hace durante la primera semana de cada mes. El arrendador no puede exigir jamás el pago anticipado de más de 1 mes y está obligado a entregar un justificante de pago o recibo.

Las condiciones del pago (lugar, suma, forma…) se fijan libremente por las partes en el contrato de arrendamiento.

La actualización de la renta, es decir, su incremento o disminución, durante los 5 primeros años del arrendamiento, se realiza al año de vigencia del contrato (en el mismo mes de la firma) y está en función del IPC. El arrendador puede exigir la actualización de la renta al arrendatario.

Fianza

Salvo otro acuerdo entre las partes, será en metálico y equivaldrá a dos mensualidades de la renta.

La fianza se actualiza, de la misma manera que la renta, a los 5 años.

Cesión del contrato y subarrendamiento

Siempre que se ejerza una actividad empresarial, comercial o profesional en el local, el arrendatario puede ceder o subarrendar el mismo sin consentimiento del arrendador.

En estos casos,  el arrendatario tendrá que comunicar al arrendador dicha circunstancia, por un medio que permita acreditación (burofax, carta notarial…), en el plazo de 1 mes.

El arrendador tiene derecho a incrementar la renta en un 10% cuando se trata de subarriendo parcial, y un 20% si es total o cesión.

La fusión, escisión o transformación de la sociedad titular del contrato también dará derecho a incrementar la renta en un 20%.

Extinción del contrato de arrendamiento

Se extingue por finalización del periodo concertado o por:

• Impago de la renta o la fianza.
• Incumplimiento de la obligación de comunicar al propietario el subarrendamiento o cede del local.
• Realización de obras sin consentimiento del propietario.
• Producción, por parte del arrendatario, de daños intencionados en el local.
• Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en el local.
• Incumplimiento de la obligación del arrendador de realizar obras de conservación necesarias.
• Intromisión o perturbación por parte del propietario en la utilización normal del local.

Venta del local arrendado

Si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a 5 años, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre el local cuando el propietario decide venderlo. Dispone de 30 días para tomar la decisión una vez que el propietario le haya indicado el precio y las condiciones.

El incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador o la venta del local en precio o condiciones diferentes dan derecho al inquilino a impugnar la venta y adquirir el local en las nuevas condiciones.

Este derecho se cancela cuando el local forma parte de un bien inmueble o conjunto de propiedades que se liquidan.

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