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La saisie immobilière en Espagne

Les procédures de saisie en Espagne sont standardisées très réglementées, elles interviennent lorsqu’un débiteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette auprès d’un créancier.

Qu’entend-on par saisie immobilière ? Tout d’abord, il faut rappeler que la saisie intervient sur un bien résidentiel, un bien meublé ou un immeuble comportant plusieurs lots.

Cette procédure est très répandue en Espagne et tout particulièrement dans les zones géographiques en bord de mer, comme par exemple Barcelone ou plus globalement sur la Costa Brava et la Costa Blanca.

La saisie bancaire est régie en Espagne par les articles 2126 à 2170 et 2204 à 2218 du Code civil espagnol.

Comment se déroule une saisie immobilière en Espagne ?

La saisie immobilière est différente des autres saisies administratives ou judiciaires et nous allons décrire ces spécificités ci-dessous.

Tout d’abord, la saisie immobilière en Espagne est une procédure de nature judiciaire et extrajudiciaire, car les tribunaux interviennent entre les parties concernées : le créancier et le débiteur.

Ici l’administration judiciaire intervient uniquement sur le plan administratif et s’assure que les procédures légales sont respectées par chacune des parties. Généralement, la procédure de saisie immobilière se déroule en deux temps :

  • L’appartement ou la maison est soustrait au débiteur qui n’en est plus le propriétaire légal.
  • Le bien immobilier est préparé à la vente afin de rembourser le créancier.

Ces étapes peuvent s’étaler dans un délai maximum de 120 jours mais bien souvent le délai est plus court et dans la plupart des cas l’affaire est résolue dans les 15 jours.

Quels sont les types de bien saisis ?

L’article 2118 du Code civil espagnol détermine précisément les types de biens qui sont soumis à la saisie immobilière, ce sont uniquement les biens soumis à l’hypothèque.

De même, le code civil précise que les biens immobiliers et les parties qui en font partie peuvent être saisis (piscine, accessoires de jardin, installation inhérente au logement, garage, terrain, local extérieur au logement, voiture, etc.).

Pour plus de renseignements à ce sujet, veuillez consulter l’article 518 et 520 du code civil.

La saisie immobilière en bord de mer

Dans quel cas la saisie immobilière n’est-elle pas applicable ? En Espagne, lors d’une procédure de saisie immobilière, le débiteur doit être le propriétaire de l’appartement ou de la maison à saisir. S’il n’est pas le propriétaire, car le bien immobilier appartient à plusieurs personnes, la demande de saisie peut être annulée.

Prenons l’exemple d’une villa en bord de mer appartenant à plusieurs membres d’une même famille, les personnes tierces peuvent revendiquer la propriété du bien si le créancier demande sa saisie. Cela invalide la procédure et contraint l’administration judiciaire à trouver d’autres sources de remboursement des dettes.

Au-delà de cette situation bien spécifique, les saisies immobilières en bord de mer se sont multipliées et ce sont en majorité les stations balnéaires qui ont été durement touchées.

De nombreux propriétaires de villas et de maisons avec vue sur l’océan ont dû abandonner leur bien aux administrations publiques et judiciaires car ils ne pouvaient plus financer leur bien.

Par conséquent, si vous souhaitez investir dans la pierre espagnole, regardez du côté des stations balnéaires et dans les quartiers implantés à quelques km de la mer, vous trouverez sans doute des offres très intéressantes.

La saisie immobilière et la vente du bien

Quand la procédure judiciaire réussit la saisie du bien immobilier et détermine avec précision ses conditions de mise en vente, alors une mise aux enchères publique est organisée pour le plus grand bonheur des petits investisseurs.

Ce procédé de vente aux enchères permet de réaliser de bonnes affaires en matière d’immobilier et vous pouvez facilement acheter un appartement pas cher à la suite d’une procédure de saisie.

Depuis 2013, le gouvernement espagnol s’est efforcé de rendre la vente aux enchères la plus transparente et plus accessible possible. En effet, l’administration judiciaire est désormais garante de la bonne tenue des transactions immobilières dans le cadre d’une revente d’un bien saisi.

Ainsi, la vente aux enchères n’est plus seulement dédiée aux gros promoteurs immobiliers mais est devenu accessible aux « petits » épargnants ou aux investisseurs étrangers qui peuvent désormais profiter d’offres pas chères.

La mise de départ n’est plus fixée à 20% du prix de la valeur du bien immobilier en euros mais de 5%. L’acquisition de l’appartement ou de la maison mis aux enchères est en faveur du plus offrant ; le commissaire-priseur veille à ce que tout se passe légalement.

Si vous êtes un investisseur français à la recherche d’une bonne affaire, la vente aux enchères lors d’une saisie immobilière peut vous permettre d’acheter un appartement à 30% moins cher que le prix en euros du marché de l’immobilier.

Le créancier peut-il refuser un prix trop bas ?

Selon le Code civil espagnol, le créancier (qui est souvent un établissement bancaire) peut refuser l’enchère car le prix ne permet pas de récupérer les fonds engagés au départ. Dans cette situation, la propriété peut être remise en vente en dehors de l’enchère et c’est par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un notaire que la transaction se poursuit.

Autrement dit, si un appartement qui vous intéresse n’atteint pas une enchère suffisante et que l’établissement refuse sa vente, vous devrez dans les 8 jours reprendre les négociations par l’intermédiaire de votre avocat ou de votre notaire. Sachez enfin que les nouvelles enchères ne sont possibles que si le nouveau prix dépasse 20% du montant offert lors de la vente aux enchères.

Si vous avez pour projet de devenir propriétaire et acheter un bien immobilier en Espagne, nous pouvons vous conseiller et vous aider. N’hésitez pas à contacter un de nos experts en achat immobilier en Espagne au +34 931 592 480 ou par mail tas@tas-sl.es.