Agences immobilières en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

Immobilier en Espagne Laisser un commentaire   Publié le par Jonatan Carbonell

clef immmobilier

Acheter un bien immobilier en Espagne est une très bonne idée mais comment faire pour réaliser les meilleures affaires ?

Pourquoi faut-il privilégier les agences immobilières et les cabinets notariaux avec des interlocuteurs qui parlent français ? Par où commencer pour vos démarches ?

Avant de vous lancer à la recherche d’un bien immobilier de qualité, vous devez savoir que le métier d’agent immobilier en Espagne n’est pas une profession réglementée comme en France. Donc vous devrez rester vigilant lorsque vous souhaiterez engager des démarches d’acquisition ou de gestion auprès des professionnels du secteur.

En effet, le marché immobilier espagnol est un secteur libre où tout le monde peut ouvrir une agence immobilière et proposer des biens à la vente ou en location.

  1. Vérifiez les informations légales de l’agence immobilière

Pour éviter les arnaques proposées par des agences immobilières peu scrupuleuses, vous devez vous rapprocher des agences locales référencées auprès de l’Agente de Propiedad Inmobiliaria (API), de la Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE). Ces groupements de professionnels remplissent les conditions légales, professionnelles et éthiques du secteur de l’immobilier espagnol.

L’API est sans doute l’organisme le plus connu, les agents immobiliers s’y référant ont une autorisation de l’administration publique, leur diplôme est reconnu par l’Etat et l’exercice de leur métier est conforme à la loi des transactions immobilières.

Ainsi, n’hésitez pas à exiger les informations légales de l’agence immobilière et assurez-vous que l’agent immobilier détient bel et bien une licence professionnelle de type Collège (RD1294 / Année d’obtention). Pour plus d’information sur le sujet, consultez les articles de loi espagnol : Art 3, 2, loi 2/1974 du 13 Février, les associations professionnelles de l’immobilier.

Autre détail important, le marché immobilier étant plus libre en Espagne comparé à la France, le plafond des commissions n’est pas réglementé par la loi donc chaque agence immobilière peut fixer librement les taux de rémunération, mais sachez toutefois que les commissions oscillent environ autour de 10% du montant d’achat du bien.

  1. Rapprochez-vous d’un conseiller en immobilier espagnol

Il est vivement conseillé d’avoir recours à l’expertise d’un spécialiste de l’immobilier espagnol, un consultant, un avocat ou un spécialiste juridique du droit immobilier.  De par son indépendance, ce professionnel du secteur vous apportera une analyse objective du bien immobilier souhaité et des conseils personnalisés sur les démarches administratives à réaliser. Malgré le coût élevé de ses prestations de conseil et d’expertise, vous sécuriserez votre investissement.

Comme pour l’agence immobilière, privilégiez des professionnels qui parlent français, ils sont nombreux en Espagne alors n’hésitez pas à frapper à plusieurs portes si nécessaire.

  1. Etudiez la localisation de votre futur achat

C’est peut-être le facteur le plus important pour votre investissement immobilier. Pour leur achat, la majorité des investisseurs français privilégient la côte : Barcelone, Valence et Alicante. Vérifiez que le bien est facile d’accès et est intégré dans une zone disposant de commerces, de services de qualité et des infrastructures indispensables à une vie de quartier paisible. Visualisez les transports en commun et les places de stationnement.

Beaucoup de Français viennent pendant leurs vacances pour visiter des biens immobiliers, il est très difficile d’avoir un avis objectif et il est fortement recommandé de revenir au moins une fois hors période touristique pour se faire une idée plus claire. Evitez le plus possible d’acheter un bien sur plan. Posez-vous les bonnes questions : Quels sont les commerces aux alentours ? Quelles sont les administrations ouvertes dans la zone ? Est-ce que mon appartement est desservi par des transports en commun ? Comment est la vie de quartier au quotidien ? Toutes ces questions nécessitent que vous vous y rendiez au moins deux fois dans l’année pour vous assurer que votre investissement immobilier est le bon.

Vous devez éviter le plus possible les zones d’habitation isolées qui ont connu la construction de nombreux lotissements vides et désertés par la population espagnole. Ces biens sur le littoral espagnol sont souvent bradés à des investisseurs étrangers peu informés.

  1. Achetez au bon prix

Rapprochez-vous d’un expert dans l’immobilier espagnol pour lui demander les prix du marché, le prix doit être adapté au quartier, à la ville, aux infrastructures et aux services présents dans la résidence (gardiennage, piscine, etc.). Certaines agences immobilières peuvent gonfler le prix d’un bien car vous êtes un investisseur étranger, bien que le prix de l’immobilier augmente avec les années, il y a encore des investissements juteux à faire.

Si l’agence immobilière possède une plateforme Internet avec des biens mis en vente, faites le comparatif avec les propositions faites en agence. Vous constaterez si oui ou non les prix sont similaires.

  1. Vérifiez l’acte de propriété auprès de l’agent immobilier

Le marché immobilier en Espagne est plus libre et n’a pas toutes les réglementations du marché français, c’est pour cette raison que vous devez être très vigilant sur les données présentées pendant la procédure de vente. L’acte de propriété doit comporter un titre légal, vérifiez la présence du permis de construire, le registre des hypothèques, le cadastre (le « finca registral »), le relevé de propriété, l’historique des dernières feuilles d’impôts fonciers, les références légales liées au bien : superficie, normes énergétiques, parties communes, adresse exacte, etc.

  1. Privilégiez les agences immobilières vous proposant une procédure d’achat standard

Fuyez les agences immobilières qui ne suivent pas le processus d’achat immobilier classique, ne donnez aucune avance en liquide, méfiez-vous des professionnels du secteur qui n’auraient pas de licence professionnelle et privilégiez toujours des engagements financiers écrits. Ce sont des règles de base qui peuvent s’appliquer dans toutes les transactions immobilières, que ce soit en France ou en Espagne, mais nombreux sont les étrangers qui perdent la tête à la vue des offres alléchantes du marché immobilier espagnol.

La procédure standardisée est souvent la même, lorsque vous aurez sélectionné votre bien immobilier, l’agence va vous proposer d’engager la procédure d’achat avec le versement d’un acompte. Pour cela, vous devez demander un numéro d’identification étranger (INE) auprès de votre future préfecture. Suite à quoi, vous pourrez ouvrir un compte courant dans une banque espagnole et effectuer le paiement. L’INE permet de vous identifier et d’inscrire les informations légales dans le registre espagnol de la propriété.

Avant de signer le compromis de vente, prenez le temps de le lire et faites-vous accompagner d’un professionnel indépendant du secteur, vérifiez les clauses bloquant la vente du bien à un autre acquéreur, vérifiez la présence des informations relatives au bien immobilier. Nos experts juridiques peuvent vous aider dans ces démarches avec notre pack achat immobilier en Espagne pour un accompagnement sur mesure de toutes les démarches et point à verifier avant l’achat.

Vérifiez le montant des frais relatifs au processus d’achat, les impôts et les frais sont nombreux en Espagne. Voici les impôts les plus courants : l’impôt sur les transmissions et les actes juridiques (AJD), l’impôt relatif à la valeur du cadastre (IBI), les fais de notaire (ITPAJD), la TVA espagnole (IVA) et l’impôt sur la plus-value municipale (un taux fixé selon les villes).

La dernière étape du processus d’achat nécessite la présence d’un notaire et consiste à signer l’acte de vente définitif. Vérifiez l’acte de vente, la répartition des frais entre vous et l’agence immobilière, revérifiez la concordance des documents et des informations. Puis n’oubliez pas de récupérer vos clés, vous êtes désormais l’heureux propriétaire d’un bien immobilier espagnol 😉

Publié le par Jonatan Carbonell

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *


*

TAS Consultoria - Expertise comptable et création d'entreprise en Espagne

Le blog pour créer une entreprise en Espagne