El contrato de arrendamiento de local comercial en España

Si quieres emprender y crear tu empresa en España, necesitas encontrar un local comercial en el que desarrollarás tu actividad comercial o profesional.  

El contrato de alquiler comercial tiene características propias que debe conocer antes de elegir su local. ¿Cuál es su forma? ¿Su duración? ¿La renta? ¿La fianza? ¿Cuáles son los derechos de adquisición?

Forma

El contrato de arrendamiento de local comercial se efectúa por escrito. Tiene que precisar la identidad del propietario y la del inquilino (el que alquile el local), una descripción del local, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren necesarias.

Duración

La legislación permite a las partes de determinar libremente la duración del contrato de alquiler. Si no se define el plazo de duración en el contrato, se entenderá que es de 1 año.

Si el día de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de preaviso, su deseo de suspender el contrato se irá prorrogando para periodos de un año.

Renta

La renta es la suma de dinero que el inquilino paga al arrendador para disponer del local. Se fija libremente por las partes.

El abono de la renta debe realizarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes. A defecto de especificación, deberá realizarse en efectivo y en el local.

En cuanto a la actualización de la renta, la legislación establece que, durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación del Indice de Precios al Consumo (IPC).

Fianza

Salvo que las partes pacten lo contrario al firmar el contrato, el inquilino tendrá que entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a 2 mensualidades de la renta.

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos extraordinarios que el arrendatario podría hacer en el local.

El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza se descontarán los gastos de su reparación.

Por último, la fianza podrá ser actualizada como en el caso de la renta, una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato.

Extinción, cesión del contrato y subarriendamiento

Si en el local arrendado se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario tiene el derecho de subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de obtener el consentimiento previo del propietario.

Sin embargo, el inquilino deberá informar al propietario de su intención de subarrendar o de ceder el contrato, con un preaviso de un mes y por cualquier medio que puede demostrar que ha sido informado el propietario.

En ambos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)

Si se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

Derecho de adquisición preferente

Es el derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda la finca arrendada, de adquirir la propiedad de la finca arrendada con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador hubiera acordado con dicho comprador.

El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta.

Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa.

El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

• No paga la renta o la fianza.
• Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
• Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
• Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

• No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
• Le perturba en la utilización del local.

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